Befristung von Mietverträgen

Befristete Mietverträge können schriftlich beliebig oft und über eine beliebige Dauer verlängert werden. Voraussetzung ist, dass jede Verlängerung schriftlich erfolgt.

Bei Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) beträgt die Mindestbefristungsdauer fünf Jahre oder, sofern die Vermieterin/der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung keine Unternehmerin/kein Unternehmer war, mindestens drei Jahre. Eine gesetzliche Höchstdauer besteht nicht. Diese differenzierte Mindestbefristungsdauer – je nachdem, ob die Vermieterin/der Vermieter Unternehmerin/Unternehmer ist oder nicht – gilt auch für jede automatische oder vertragliche Verlängerung eines befristeten Mietvertrages.

Kündigungsrecht bei befristeten Verträgen

Hat die Mieterin/der Mieter einen befristeten Mietvertrag im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) abgeschlossen, besteht nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer ein unverzichtbares und unbeschränkbares Recht, den Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Eine Kündigung ist somit frühestens zum Ende des 16. Monats möglich.

Gesetzliche Erneuerung eines befristeten Mietvertrags

Wird ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit weder ausdrücklich verlängert noch aufgelöst, erneuert er sich automatisch einmalig um fünf Jahre oder, sofern die Vermieterin/der Vermieter keine Unternehmerin/kein Unternehmer ist, um drei Jahre. Die Mieterin/der Mieter hat in diesem Fall jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.

Unbefristete Mietverträge

Bei unbefristeten Mietverträgen kann die Mieterin/der Mieter den Vertrag in der Regel mit einmonatiger Kündigungsfrist zum Monatsletzten kündigen.

Untermietverhältnisse

Das Mietrechtsgesetz (MRG) sieht für Untermietverträge nur sehr wenige ausdrückliche Regelungen vor. Diese Regelungen betreffen vor allem den zulässigen Untermietzins und die Kündigungsgründe bei einem Untermietverhältnis. Von bestimmten Ausnahmen abgesehen gelten diese daher auch für Untermietverträge. Die übrigen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien ergeben sich aus den allgemeinen Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Die Regelungen zu Befristungen gelten unabhängig davon, ob es sich um Haupt- oder Untermietverhältnisse handelt.

Weiterführende Links

• Mietrecht für Mieter – Broschüre (AK)
• Verein für Konsumenteninformationen (VKI)

Rechtsgrundlagen

• Mietrechtsgesetz (MRG)
• Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)